大牛证券万科再获深铁集团注资，王石回归成疑

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　　来源：财熵

　　万科再获深铁集团注资，王石回归成疑

　　王琳

　　当74岁王石喊出“岂能推卸责任”，大股东深铁集团用持续低息借款作出回应。

　　6月6日，万科发布公告称，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（简称“深铁集团”）拟向公司提供借款，借款金额不超过30亿元，借款利率为2.34%。公告显示，借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息，以及经深铁集团同意的指定借款利息。

　　这也是今年年初以来，深铁集团向万科提供的第五笔注资。今年2月、4月和5月，深铁集团已分别向万科提供28亿元、42亿元、33亿元及15.52亿元的股东借款，加上此次的30亿元，今年深铁集团已累计向万科提供约148.52亿元的借款。

　　五次借款利率均为2.34%，用途均为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。

　　不到半年输血近150亿

　　根据6月6日的公告，此次借款与此前一样，期限仍然为三年，经双方协商一致，可提前还款，经出借人同意，也可进行展期。按照公告，万科每半年进行一次还款，每次还款金额为提款金额的0.5%，最后一次到期日时还款金额为提款金额的97%。

　　万科在公告里称，本次股东借款的利率遵循市场化原则，低于目前公司从金融机构借款的利率水平，充分体现了大股东对公司的支持。本次股东借款不存在损害公司及中小投资者利益的情形，不会对公司本期以及未来财务状况、经营成果产生不利影响。

　　除了借款，深铁集团此前还大比例参与认购中金印力REIT，支持万科完成深圳湾超级总部基地项目转让，收购了万科持有的红树湾项目49%收益权，帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资。

　　此外，深铁集团和万科也在积极探索融合发展。今年4月，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署了深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化双方在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

　　万科管理层在今年3月召开的业绩说明会中曾表示大牛证券，未来的万科将聚焦到主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化，房地产开发业务锚定2025年销售回款目标，实施灵活量价策略加速推盘。同时将深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势，实现科技突围。

　　在产业协同上，管理层表示，轨道交通与房地产的结合会产生巨大协同效应，将着力强化与深铁集团的融合发展，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作。

　　分析人士认为，未来万科与大股东深铁的融合发展，有望为万科在轨道物流、TOD综合开发等方面提供新的业务空间，同时，万科在REITs方面的突破，将帮助其进一步盘活存量资产、回笼资金。

　　一季度亏损超60亿

　　深铁集团不断注资的背后，是万科持续的业绩亏损和巨额债务。

　　根据日前万科发布的2025年第一季度报告，今年一季度，万科实现营业收入379.9亿元，同比下降38.3%。其中，房地产开发业务贡献营业收入228亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。

　　一季度，受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，万科归属于上市公司股东的净亏损由去年同期的3.6亿元，进一步扩大至62.5亿元。

　　数据显示，一季度万科整体毛利率为6.1%，同比下降4.7个百分点。截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元，有息负债合计3658.7亿元，资产负债率为73.5%。其中，短期借款228.5亿元，一年内到期的非流动负债1329.1亿元，短债合计1557.6亿元。

　　公告显示，万科在各方及大股东强有力的支持下，一季度按期保质完成1.04万套房的交付；实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元。同时，一季度万科顺利完成98.9亿元公开债务的偿还。

　　一季度，万科实现合同销售面积254万平方米，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降 35.1%和39.8%。截至目前，虽然万科尚未发布前5月销售数据，但据中指及克而瑞等研究机构统计，今年1-5月，万科全口径销售金额为570.4亿元，在房企销售榜中排名第6位。

　　王石回归或遇现实难题

　　就在万科面临如此艰难境遇之际，早已离开万科的74岁王石，突然站了出来。

　　今年5月27日，王石在其个人微信朋友圈发布长文表示：在外界看来，王石就是万科，万科就是王石。我认可：万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的。岂能推卸对万科应尽的责任呢？

　　王石称，正在尝试和万科的决策层建立畅通的联系，为万科的平稳过渡，为保护广大投资者、万科合作伙伴、13万员工的福祉而尽所能。

　　此番表态，被视为王石准备复出的信号。不过，截至目前，万科及深铁方面均未有过官方回应。

　　1984年，王石创办万科，通过做电器等进出口贸易积累了第一桶金，1988年底，万科正式进入房地产行业，是国内最早从事房地产行业的企业之一。到1998年，万科成为中国上市公司中最大的房地产公司，2010年，万科成为国内首家销售额破1000亿元的房企，此后，万科一直稳居中国房地产行业龙头老大的位置。

　　2017年，为了抵制“野蛮人”宝能的强势入局，深铁集团成为万科第一大股东。同年，66岁的王石辞去董事长一职，郁亮接任，新一届的万科董事会成员全部来自万科管理层和深铁集团。

　　郁亮接管后的万科，销售业绩继续屡创新高，2020年实现年销售额7041亿元，达到业绩顶峰。但在销售额排行榜上，自2016年被恒大超越后，万科再也没有回到榜首位置。随着房地产行业进入深度调整期，万科的销售额从2021年开始逐年下挫，2024年销售额已经跌至2460亿元。

　　尽管不再参与公司经营或治理，但王石持续多年从万科领取高额“退休金”，2019年，王石曾透露自己作为终身荣誉董事长，一年从万科拿的退休金高达1000万元。2023年，王石主动放弃千万退休金，与公司共度艰难时刻。

　　虽然早在2018年就高喊“活下去”，但在2019-2021年期间，万科在拿地策略上依然激进，为了扩充土地储备，依然保持高杠杆拿地。

　　2024年，万科爆发流动性危机。截至2024年底，万科一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比为43.8%，账面上货币资金仅882亿元，而归母净利润亏损近500亿元，同比下降506.8%，这是万科自1991年上市以来首次出现年度业绩亏损，且亏损额巨大。

　　伴随这份巨亏年报的出炉，万科的郁亮时代也黯然落幕。

　　2025年1月27日，万科集团进行董事会改组，宣布深圳地铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席，并派驻多位深圳国资高管入驻万科关键部门。原有万科董事会核心人员里，郁亮辞任董事会主席，协助董事会主席开展工作，负责战略和房地产宏观研究，祝九胜辞去所有职务离开万科，朱旭辞任董事会秘书留在万科长租公寓事业部。

　　在万科管理层变动之前一个月，王石在其微博发布了他接受媒体采访的一则视频：“想当年，我掌管万科的时候，确保现金流的安全，是第一原则。”他还谈到日本知名房企三泽住宅公司走向破产的故事，这家企业犯的致命错误，和万科这几年的所作所为非常相似。

　　在王石谢幕8年之后，万科早已不是当年的万科，随着深圳国资高管的全面进驻，万科未来的业务方向也将发生巨变。面临股权、经验、信任等多重障碍，王石的回归之路或许并不顺利，与2017年深铁入主时的“国资背书”、“职业经理人主导”模式不同的是，深铁全面接管董事会，也体现了中国房地产黄金时代落幕背景下，万科治理结构的变迁和深层困境。